10月份的房地产行情，本号在月初根据克而瑞披露的数据，第一时间做出了分析，得出了四点结论：

第一，10月份一线楼市的确很火热。

第二，二线个别城市火热，大多数城市表现平平。

第三，全国整体成交仍在底部。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

11月15日国家统计局公布的官方数据，再一次佐证了这四点结论。

01

房价，下跌仍是主流

国家统计局披露的70个大中城市新房与二手房价格数据显示：10月份个别城市房价扭转了下跌局面，但整体下跌趋势没有改变。

整体方面，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%。

更能反映市场价格变化的二手房，10月份一线城市上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨；二线城市环比下降0.4%；三线城市环比下降0.6%。

相较于9月份，虽然跌幅收窄，但仍在下跌。

一线城市二手房价格扭转了下跌态势，出现了上涨。

这是预料之中的事情，毕竟10月份的行情是属于一线城市的狂欢，而二三线城市则继续下跌。

这也符合上面四点结论中的第一条、第二条和第三条。

具体来看，10月份70个城市中新房环比上涨的城市有7个，按涨幅大小依次是上海、太原、厦门、平顶山、桂林、沈阳、深圳。

10月份70个城市二手房环比，改变了以往全线下跌的情况，有8个城市上涨，分别是北京、杭州、深圳、重庆、成都、上海、厦门、武汉。

制图：城市财经；数据：国家统计局

上海、厦门、深圳三座城市10月份无论新房还是二手房，价格环比都在上涨。这与其10月份火热的行情相对应。

上海方面，上海中原地产披露的数据显示，10月份新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。

厦门，10月新房成交量创三年新高。二手房成交量环比上涨了46%。

深圳，10月份新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

以上都是短暂行情拉动所致。进入11月份，除了深圳热度在延续外，其余如上海、厦门，都在转弱。

上海方面，上海中原地产披露的数据显示，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面积11.19万平方米，环比减少58.04%。

厦门上周新房成交量环比腰斩了。

二手房，也开始走弱。

以此来看，11月份他们的价格，又将转跌。

有趣的是，作为一线城市的广州，在全盘放开限购，在成交量起势的背景下，新房和二手房价格仍在下跌。

可见广州楼市的复苏有多艰难。而且，广州的行情在进入11月份之后，又下来了。

进入11月份，新房网签量又跳水至2024套。

制图：城市财经；数据：广州市住建局

02

全国整体成交量仍在下跌

10月份的行情是属于一线和个别二线城市的，全国整体成交仍在底部，这是本号月初分析数据的时候，得出的结论。

克而瑞月初公布的数据显示：

百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。

从数据来看：

一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交绝对金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不及6月份。

另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比去年略高一些，但也仅仅是高过去年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

国家统计局11月15日发布的官方数据，比机构披露的数据还有冷：

第一，房地产投资跌幅，非但没有扭转或者收窄，还在扩大。

1-10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。

来源：国家统计局

第二，商品房成交量，比9月份还要低。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

来源：国家统计局

为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。

制图：城市财经；数据：国家统计局

可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。

以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。

03

房地产，何时企稳

当下的中国经济，有两大风险和一个核心问题。

两大风险，一个是地方债务风险，尤其是隐性债务风险；另外一个是房地产风险。这两个风险相互关联。

一个核心问题是：当前经济的最大问题是资产负债表衰退。翻译成白话就是，由于房价大跌，导致居民家庭和企业的净资产缩水、负债率上升，大家都不愿意加杠杆了，不愿意消费、不愿意买房，不愿意扩大再生产。

官方正在着手解决。

地方债问题，官方推出了“6+4+2”化债方案。

6万亿是增量，是全国人大常委会批准的。一次性报批，分三年实施。

4万亿是腾挪，是从原本就有的每年额度债务增量中拿出8000亿元，连续五年合计4万亿，用于化债。

2万亿是延期，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。也即这2万亿，到期后不用着急偿还，仍按照原合同延期偿还。

化债，虽然是债务置换，也即变更了债务性质。理论上，这笔钱只是从地方政府手中过渡一下，让你借一笔低利息的显性债务去偿还高利息的隐性债。

地方政府手中，好像依旧没有钱剩下。

但化债最大的好处在于，让地方暂时忘记要还债的烦恼，让烦恼延后。

如此一来，地方政府可以放开手脚发展经济。

原本的财政收入，就可以不着急去还债，可以用于给公务员发工资，用于产业投资，用于基础设施建设。

房地产问题，过去三年一直在解决。9月末大幅降低了京沪限购门槛，深圳外围区限购取消，广州全面放开。

这两天，财政部又下调了契税、增值税促进成交。

但这两个风险化解，需要较长周期，地方债问题是一个积累了多年的顽疾，目前也只是将烦恼延后而已。

房地产问题背后，是经济复苏问题，是库存问题，是人口问题，是杠杆率问题，不是那么快就能够解决的。

国际知名投行高盛，发布了近日对中国房地产市场最新研判，这份报告中披露了很多数据：

第一，高盛给出了一个天量数据，即中国目前未售出的房地产库存（如果全部建成）高达93万亿。

今年全年大概也就能卖出9万亿左右，而且还在下跌。这个广义库存，需要十多年才能消化掉。

所以，最近自然资源部推出了地方债回购房企土地的方案，但其中的价格拉锯是个漫长的过程，也是一个持久战。

第二，此外高盛盘点，预计2024年房地产总债务在59万亿，这还不包括预售定金在内。

房地产债务巨额债务，意味着房企出清仍会继续，也意味着房企降价卖房换取现金流的诉求，也会越来越强烈。

基于这两点，高盛给出了自己的预判：

第一、中国新房房价将在2025年底企稳，2027年将略微增长2%；同时二手房房价将在2026年逐步稳定；

第二、从现在到25年底，中国房价有可能再下跌20%到25%；

第三、 2025年到2027年新房市场销售额将稳定在8万亿水平。

事实上，本号在去年也预测过，房地产下跌到一定程度后，未来会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在七八万亿的市场。

8万亿，可能是个底。但到底之后，不一定是反弹，大概率是长期维持在低位水平。

而且，按照人口趋势来看，这个8万亿也不见得能维持多久。

而房价，可能会持续阴跌很多年，很难再起来。